Сдам квартиру в хорошие руки

Рынок аренды жилья опять хотят вывести из тени

 

Предложение Минэкономики можно назвать революционным: не гоняться за нелегальными квартирантами, а радикально снизить ставку налога на хозяев квартир. Чтобы они платили с полученных от сдачи жилья доходов 7-8% налога, а не 13%, как сейчас.

 

Как считают в министерстве, сокращение фискальных поборов снизит цену аренды, повысит мобильность населения и выведет этот рынок из тени. Сегодня налог довольно обременительный. Например, в Москве однокомнатная квартира в среднем сдается за 30-35 тысяч рублей, и ее владелец должен отдать государству 45-50 тысяч рублей в год. А после квартирантов приходится делать ремонт, иногда менять бытовую технику. В общем, большинство предпочитает экономить на <налогах>. Это давно стало вроде национального вида спорта.

 

По данным городских властей, в столице сдается до 300 тысяч квартир в год - целый округ! А подоходный налог, например, в 2012 году заплатили только 15,5 тысячи человек. В итоге столичный бюджет ежегодно недополучает примерно по 5 млрд рублей.

 

От нелегальной аренды страдает не только казна. В сдаваемых квартирах порой обнаруживаются притоны, а то и террористы. Незарегистрированные жильцы - например, незаконные мигранты - доставляют массу неудобств соседям, которые вынуждены солидарно оплачивать коммунальные услуги за воду, тепло, газ. Да и хозяевам квартир вряд ли спокойно спится, поскольку неуплата налогов - нарушение закона. И ответственность - вплоть до уголовной (ст. 198 УК РФ). Только надо еще доказать доход от сдачи квартиры:

 

Московские власти осенью 2012 года предприняли очередную попытку обложить <налогом> столичных рантье. Заключили с налоговиками и полицией специальное соглашение по профилактике правонарушений в жилом секторе, включая соблюдение правил регистрационного и налогового учета. Если, к примеру, от соседей или управляющей компании поступает сигнал, что в квартире живут посторонние люди, то участковый идет проверять, зарегистрирован ли квартирант, платит ли хозяин <налоги> от сдачи внаем. Полгода назад департамент экономической политики отчитался: в Москве выявлено 172 тысячи квартир, которые нелегально сдаются в аренду. По этим фактам органами МВД проведено 5,5 тысячи проверок, еще около 164 тысяч - на контроле...

 

Как это выглядит на практике? Прошлым летом в дверь моей квартиры позвонили. На площадке - целая делегация во главе с участковым. Спросили, кто живет в соседней квартире. Честно ответила, что не знаю. Прежний хозяин умер, но, может, у него остались наследники. За стенкой тихо. Проверяющие посовещались и ушли ни с чем.

 

Поймать за руку сдающего жилье в аренду непросто. Участковому могут не открыть дверь. К тому же собственник всегда может отговориться, что вот только вчера приехали родственники или знакомые, остановились на неделю погостить. Попробуй докажи обратное.

 

Тем не менее облавы были не бесплодны. <Налоговые> поступления, как сообщили в департаменте экономической политики, стали расти. Если в 2011 году в городе было подано всего 6,5 тысячи деклараций по НДФЛ на сумму 116 млн рублей, то в 2013-м, как докладывает замруководителя УФНС по Москве Юлия Шилова, уже 20 тысяч деклараций на 600 млн рублей. Но из 300 тысяч московских рантье это только каждый 15-й! А как заставить остальных?

 

Налоговики пробовали предоставлять вычеты арендаторам. Снимаешь квартиру за деньги - получи вычет. Но тогда придется "заложить" хозяина квартиры, который завтра же выставит за дверь. К тому же надо собрать кучу справок и заполнить декларацию - без профессионала из юрфирмы не обойтись.

 

На этом фоне предложение чувствительно снизить ставку налога тем, кто сдает жилье, выглядит привлекательно. Возможно, этот "пряник" убедит налогоплательщика не рисковать и самому заплатить налог. Но еще бы и упростить саму процедуру. Многие и хотели бы спать спокойно, заплатив налоги, если бы не морока с подачей декларации. И ладно бы тратить время и нервы на оправдание больших доходов, на которые куплены машины, загородные дома, участки и прочая дорогая недвижимость, а то идти в налоговую инспекцию с 30 тысячами рублей в месяц.

 

Сейчас сдатчику жилья предлагается один из трех вариантов уплаты налога. На доходы физлиц - это 13% от годового дохода от сдачи недвижимости, для чего ежегодно до 30 апреля нужно сдать заполненную декларацию. Либо по упрощенной системе налогообложения - 6% от годового дохода, при этом собственник квартиры должен зарегистрироваться как ИП и, соответственно, платить страховые взносы. А можно купить патент, который стоит 60 тысяч рублей в год. Но это выгодно тому, у кого несколько квартир или дорогое элитное жилье. И тоже обязательна регистрация как ИП. Какой вариант ни выберешь, все равно морока.

 

Тут могли бы помочь агентства недвижимости, через которые осуществляются сделки по аренде. Но они не обязаны сообщать <налоговым> органам о факте сдачи квартиры внаем. Решение о том, платить налоги или нет, собственник жилья принимает сам. И не платить по-прежнему проще.

 

***

 

Голос

 

Татьяна Школьная, замдиректора Института <налогового> менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ

 

- За границей как сдают жилье? Заключают договор с управляющей компанией и спят спокойно. Фирма найдет, кому сдать вашу квартиру, отремонтирует, оплатит и "коммуналку", <налоги. За собственником никаких правонарушений нет. У нас, к сожалению, такие услуги не развиты. Если у агентств по недвижимости и появляется интерес, то в основном к бизнес-квартирам, а с типовыми не хотят связываться. Хотя самый большой процент квартир сдается именно в экономсекторе. Но здесь обычная практика, когда договор между собственником квартиры и арендатором заключается, но регистрируется только у нотариуса. Фискальные службы ничего не видят.