Спрашиваете - отвечаем

Дата публикации: 29.04.2016

"Вопросы, связанные с налоговым вычетом и покупкой недвижимости, упорно удерживают лидерство в рейтинге вопросов граждан, адресованных налоговикам. Мы попросили начальника отдела  учёта и работы с налогоплательщиками Межрайонной  ИФНС России №2 по Чукотскому АО Марину Тополь ответить на часто задаваемые населением вопросы.   
 
- Марина Анатольевна, как известно, с начала 2016 года вступил в силу новый порядок взимания налогов с дохода, полученного при продаже жилья. При этом изменился срок владения недвижимостью, после которого собственник может продать её, не уплачивая 13% с полученной суммы. В каких случаях необходимо будет заплатить налог после продажи жилья?
        
– Сначала надо сказать, что новые правила налогообложения распространяются только на тех продавцов, которые зарегистрировали право собственности на продаваемые объекты недвижимости после 1 января 2016 года. Налогообложение продавцов, которые стали собственниками своих объектов до указанной даты, будет осуществляться по прежним правилам. То есть три года владения освобождают от необходимости платить НДФЛ в бюджет.

Теперь рассмотрим варианты с продажей объектов, которые были приобретены после 1 января текущего года. В этом случае закон разделяет продаваемую недвижимость на две группы. К первой относятся объекты следующих категорий. Это, во-первых, объекты недвижимости, которые перешли собственнику по наследству или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика. Во-вторых, это недвижимость, право собственности на которую получено в результате приватизации. И, в-третьих, это недвижимость, которая перешла в собственность физическому лицу – плательщику ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. Все перечисленные категории можно продавать без уплаты налога с полученного дохода уже после трёх лет владения.

Вторая группа – любые иные объекты недвижимости. При их продаже освобождение от обязанности платить налог наступает через пять лет и более. Если у владельца нет желания ждать так долго, то закон предусматривает возможность уменьшить налогооблагаемую базу либо на 1 млн руб., либо на расходы, ранее произведённые на покупку проданной недвижимости.

– Если человек продает несколько объектов недвижимости сразу, скажем, квартиру, дачу и гараж, то при подаче декларации на какие из них он сможет получить вычет в миллион?

– Вычет предоставляется ежегодно в предельном размере 1 млн руб. в отношении доходов, полученных в течение календарного года от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе. То есть 1 млн руб. вычитается из общей суммы доходов, полученных от продажи указанных объектов недвижимости, сколько бы их ни было.

В отношении доходов от продажи иных объектов недвижимости (например, нежилых зданий и помещений, тех же гаражей) действует ежегодный вычет в размере 250 тыс. руб., порядок применения которого полностью аналогичен.

- Самый популярный вопрос: сколько раз можно получить налоговый вычет, предоставляемый государством при покупке жилья, с учётом того, что с 1 января 2014 года был введён новый порядок получения этого вычета?
 
– Начну с примера. Предположим, налогоплательщик стал собственником жилья после 1 января 2014 года и получил, соответственно, право на вычет, но не смог использовать его в полном, предельном размере – два миллиона рублей. Остаток имущественного налогового вычета не сгорает, как было ранее, а может быть учтён в дальнейшем, когда человек купит (построит) на территории РФ жилой дом, квартиру, комнату или доли в них, приобретёт земельный участок ИЖС или долю в нём. Таким образом, право на эту льготу по-прежнему предоставляется один раз в жизни, но его можно растянуть на несколько сделок, пока сумма предоставляемого вычета не достигнет предельного размера в два миллиона рублей.

Приведём пример. Гражданин Иванов И.И. в январе 2014 года купил квартиру стоимостью 1 200 000 руб. и воспользовался налоговым вычетом в размере стоимости квартиры. В 2015 году этот гражданин приобрёл ещё одну квартиру стоимостью 3 000 000 руб. Он сможет воспользоваться вычетом в части расходов на приобретение второй квартиры, но в размере 800 000 руб. (2 000 000 руб.  минус 1 200 000 руб.).

Следует обратить внимание на то, что возможность получения налогового вычета повторно появилась только с 1 января 2014 года Соответственно, этой возможностью могут воспользоваться только те граждане, которые впервые воспользовались вычетом в 2014 году и позднее. Если вы воспользовались налоговым вычетом в более ранние периоды, то даже если вычет был использован в сумме меньше максимальной, еще раз обратиться за получением налогового вычета вы уже не вправе.

– А есть ли возможность «дополучить» вычет у тех, кто воспользовался им до 2014 года и, предположим из-за низкой стоимости недвижимости, не исчерпал свои 2 млн руб.?

– Нет. Более того, налогоплательщики, которые по тем или иным причинам ещё не воспользовались своим правом на налоговый вычет, возникшим у них до 1 января 2014 года, также не смогут «дополучить» его при следующих покупках. Предположим, человек купил в 2013 году жильё за 1,5 млн руб., а за льготой решил обратиться только сейчас. Это возможно, потому что право на вычет срока давности не имеет. Налогоплательщик получит вычет с 1,5 млн руб., а 500 тыс руб. «сгорят». Потому что перенос остатка на следующие покупки до полного исчерпания 2 млн руб. предусмотрен только для тех граждан, которые приобрели недвижимость после указанной даты.

– Допустим, гражданин использовал имущественный налоговый вычет при покупке жилья, скажем, в 2012 году. Но ипотечный кредит не брал. Сейчас решил купить квартиру в ипотеку. Ясно, что на имущественный вычет он права не имеет. А на вычет по процентам за обслуживание ипотечного кредита?

– А на вычет по ипотечному кредиту – имеет право. Теперь это два разных вычета, которые не обязательно связаны друг с другом. В вашем примере человек вполне может сейчас купить квартиру в ипотеку и получить вычет в размере выплаченных процентов по кредиту, использованному на приобретение жилья, в предельном размере 3 млн руб. Однако обратите внимание: законом не предусмотрено возможности перенести неиспользованный остаток данного вычета – прямо указано, что он может быть предоставлен в отношении только одного объекта недвижимого имущества.

– Часто встречающийся вопрос – покупка жилья с использованием субсидий или материнского капитала. Какие нюансы получения вычета в этом случае?

– Нюанс один: вычет в части суммы субсидии или материнского капитала, использованных на приобретение жилья, не предоставляется – только в отношении личных потраченных средств. Вычитаем из затрат на покупку недвижимости размер всех субсидий, маткапитала и с оставшейся суммы получаем вычет.

– Теперь о пенсионерах. По новому порядку, купив квартиру после выхода на пенсию, человек может получить вычет за три предшествующих года. Допустим, вышел на пенсию в 2014-м, а купил квартиру в 2016-м. Вычет получит из тех налогов, которые заплатил в 2014-м?

– Три предшествующих покупке налоговых периода в данном случае – это 2015, 2014 и 2013 годы. Но в 2015 году человек уже не работал и не платил в бюджет налоги. Соответственно, вычет пенсионеру из вашего примера будет предоставлен из налогов, уплаченных им в 2013 и 2014 годах."